As novas medidas fiscais para a habitação introduziram uma alteração particularmente relevante para empresas de construção e promotores imobiliários: determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação podem beneficiar da taxa reduzida de IVA de 6%.
O potencial impacto financeiro é significativo. Mas a aplicação da taxa reduzida está sujeita a condições específicas relacionadas com o destino do imóvel, o preço de venda, os prazos e a documentação da operação.
Para as empresas, isto significa que o enquadramento fiscal deve ser analisado desde o início do projeto.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduziu a verba 2.42 na Lista I anexa ao Código do IVA.
A verba 2.42.1 permite aplicar a taxa reduzida de IVA a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de:
Não estamos, portanto, perante uma redução generalizada do IVA de todas as obras de construção de habitação.
Para beneficiar do regime é necessário cumprir os requisitos previstos na legislação.
No caso de uma empresa ou promotor construir um imóvel para posteriormente o vender, a aplicação da taxa reduzida pressupõe o cumprimento cumulativo de várias condições.
O destino do imóvel é determinante.
A venda deverá destinar-se à habitação própria e permanente do adquirente, devendo essa finalidade constar do título aquisitivo.
Em 2026, o limite relevante é de 660.982 €.
Se o imóvel for posteriormente vendido por um valor superior, deixa de estar cumprida uma das condições necessárias à aplicação da taxa reduzida, podendo ser necessária a respetiva regularização fiscal.
A venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses, contado a partir da emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
Este prazo deve ser acompanhado cuidadosamente pelo promotor.
Um imóvel elegível que permaneça por vender para além desse período pode perder o enquadramento inicialmente previsto.
A documentação da venda assume particular importância.
O título aquisitivo deve conter menção expressa à aplicação da taxa prevista na verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA.
Uma falha documental pode, por si só, originar consequências no enquadramento fiscal da operação.
Este é um dos aspetos que mais dúvidas pode gerar.
Quando estamos perante serviços de construção civil em regime de empreitada prestados a um sujeito passivo de IVA, aplica-se a regra da inversão do sujeito passivo.
Na prática:
O empreiteiro emite a fatura sem liquidar IVA, incluindo a menção:
“IVA — Autoliquidação”
O promotor imobiliário, enquanto adquirente dos serviços, procede à liquidação do imposto.
Quando a empreitada cumpre os requisitos da verba 2.42.1, é aplicada a taxa reduzida de 6% ao valor elegível.
Ou seja, não é o empreiteiro que acrescenta simplesmente 6% à fatura emitida ao promotor nestas circunstâncias.
Imagine que um promotor imobiliário contrata uma empresa de construção para realizar uma empreitada no valor de:
300.000 €
Admitindo que estão cumpridos todos os requisitos para aplicação da verba 2.42.1, o IVA autoliquidado à taxa de 6% corresponde a:
18.000 €
Se a mesma base tributável estivesse sujeita à taxa normal de 23%, o imposto seria:
69.000 €
Estamos perante uma diferença de:
51.000 €
O exemplo demonstra a dimensão potencial da medida, mas também explica por que motivo é tão importante garantir que todas as condições são efetivamente cumpridas.
Nem sempre um empreendimento é composto exclusivamente por frações que cumprem os requisitos.
Um edifício pode incluir, por exemplo:
Nestes casos, a taxa reduzida não é necessariamente aplicável à totalidade da empreitada.
A Autoridade Tributária prevê a aplicação de um critério de proporcionalidade, permitindo determinar a parcela da empreitada correspondente às áreas que cumprem as condições.
Assim, uma mesma empreitada pode ter uma parte sujeita à taxa reduzida e outra sujeita à taxa normal.
Esta situação exige especial atenção contabilística e documental.
Este é provavelmente o maior risco do novo regime.
A aplicação da taxa reduzida durante a construção pressupõe que as condições previstas venham efetivamente a verificar-se.
Se isso não acontecer, pode existir obrigação de regularizar o imposto a favor do Estado.
Entre as situações que podem desencadear uma regularização encontram-se:
Dependendo da situação, a regularização poderá implicar também juros ou outras consequências previstas legalmente.
Por isso, a decisão de aplicar o regime não deve basear-se apenas na intenção inicial do promotor.
É necessário acompanhar o projeto até à venda.
A verba 2.42.1 não se limita aos imóveis destinados a venda.
Determinadas empreitadas relativas a imóveis destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional também podem beneficiar da taxa reduzida.
Neste caso, as condições são diferentes.
Entre os requisitos encontram-se o limite aplicável à renda, a comunicação do contrato, o prazo para início do primeiro arrendamento e um período mínimo de arrendamento durante os primeiros anos após a disponibilização do imóvel.
Assim, uma promoção destinada a venda e uma promoção destinada a arrendamento devem ser analisadas separadamente.
O regime abrange empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que estejam cumpridas as restantes condições previstas legalmente.
Para este efeito, a iniciativa procedimental pode corresponder, consoante a operação, à apresentação do pedido de licenciamento, da comunicação prévia ou aos atos legalmente previstos para obras dispensadas de controlo prévio.
A verba 2.42.1 tem vigência prevista até 31 de dezembro de 2032.
Existem ainda regras específicas relativas à produção de efeitos e à possibilidade de aplicação desde 1 de janeiro de 2026 mediante opção conjunta do prestador e adquirente.
Num projeto imobiliário, uma diferença de taxa de IVA pode representar dezenas ou centenas de milhares de euros.
Mas olhar apenas para a taxa seria um erro.
É necessário analisar conjuntamente:
Uma alteração no preço ou na estratégia comercial do empreendimento pode ter consequências fiscais que devem ser consideradas no modelo financeiro do projeto.
O novo regime pode representar uma oportunidade relevante para empresas de construção e promotores imobiliários.
Mas também exige planeamento, documentação e acompanhamento.
Aplicar a taxa correta desde o início, acompanhar as condições durante a execução e antecipar os efeitos de uma eventual alteração na estratégia de venda pode evitar regularizações e custos inesperados.
Na SonhoToc, ajudamos empresas a analisar o enquadramento contabilístico e fiscal das suas operações para que as decisões sejam tomadas com maior clareza e segurança.
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