Construir uma casa representa um dos maiores investimentos financeiros que uma família pode realizar.
Terreno, projeto, materiais, empreitadas, equipamentos e acabamentos fazem rapidamente crescer o orçamento — e o IVA representa uma parcela significativa desse custo.
As novas medidas fiscais para a habitação introduziram, por isso, uma alteração particularmente relevante para quem pretende construir a sua própria casa.
Cumprindo determinados requisitos, passa a ser possível recuperar parte do IVA suportado na empreitada de construção de um imóvel destinado a habitação própria e permanente.
Mas como funciona esta restituição? Quem pode beneficiar? Que despesas são consideradas? E qual é o limite do valor da habitação?
Vamos explicar.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou um conjunto de medidas fiscais destinadas a fomentar a oferta de habitação.
Entre elas encontra-se um regime específico de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente.
Esta distinção é importante.
No caso abrangido por este regime, não estamos simplesmente perante um empreiteiro que passa a faturar toda a construção diretamente a 6%.
O mecanismo funciona através da restituição posterior de parte do imposto suportado, quando estejam cumpridas as condições previstas na legislação.
Em regra, o particular suporta IVA à taxa normal de 23% nas empreitadas abrangidas.
Posteriormente, pode solicitar à Autoridade Tributária a restituição parcial do montante suportado.
A restituição corresponde à diferença entre:
IVA suportado à taxa de 23%
e
IVA que corresponderia à aplicação de uma taxa de 6%.
Ou seja, nas despesas de empreitada efetivamente elegíveis, o custo final do IVA pode corresponder, na prática, ao equivalente à aplicação da taxa reduzida de 6%.
A diferença é, portanto, significativa.
Mas isso não significa que 17% do custo total de construir a casa seja automaticamente devolvido.
O benefício incide sobre as despesas que cumpram os requisitos do regime.
O regime destina-se a pessoas singulares que contratem empreitadas de construção fora do âmbito de uma atividade empresarial ou profissional e que destinem o imóvel à respetiva habitação própria e permanente.
Assim, estamos perante uma medida pensada para quem constrói uma casa para nela residir, e não perante um incentivo genérico à construção para investimento.
É necessário analisar o projeto e a situação concreta para confirmar a elegibilidade.
Sim.
Um dos requisitos mais importantes está relacionado com o valor do imóvel.
Para efeitos deste regime, não pode ultrapassar 660.982 € o maior entre:
O limite corresponde ao patamar legal aplicável ao regime.
Isto significa que não basta olhar para o orçamento apresentado pelo empreiteiro.
É necessário considerar o conjunto de valores relevantes para determinar se o imóvel permanece dentro do limite previsto.
Aqui existe uma diferença muito importante.
Imagine que o proprietário compra diretamente determinados materiais ou equipamentos para a construção.
Esses valores podem ser relevantes para determinar o custo total da construção e, consequentemente, verificar se é respeitado o limite de 660.982 €.
A legislação considera nos custos de construção bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que fiquem materialmente ligados ao imóvel com caráter permanente, bem como serviços que contribuam para a sua valorização.
No entanto, isto não significa que o IVA de qualquer material comprado diretamente pelo proprietário seja restituível.
O regime de restituição incide sobre as despesas elegíveis associadas às empreitadas de construção. A compra isolada de materiais pelo particular não passa automaticamente a beneficiar da restituição.
Esta é uma distinção que deve ser considerada logo na fase de planeamento da obra.
A documentação é um dos pontos fundamentais do regime.
Não basta simplesmente ter faturas relacionadas com a construção.
Para efeitos do pedido, deverá ser possível demonstrar adequadamente a contratação da empreitada e as despesas elegíveis. A informação atualmente disponível sobre a operacionalização do regime aponta para a necessidade de apresentar, entre outros elementos, contratos escritos de empreitada e respetivas faturas.
Consequentemente, a forma como a obra é contratada e documentada pode assumir particular importância.
Guardar contratos, faturas e restante documentação desde o início é essencial.
O pedido não é feito fatura a fatura à medida que a casa é construída.
O regime prevê a apresentação do pedido por via eletrónica à Autoridade Tributária, dentro do prazo legal após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel.
A regulamentação prevê um prazo de 12 meses para a apresentação do pedido.
Existe ainda uma particularidade para 2026: por ser o primeiro ano de aplicação do regime, os pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 podem ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026, começando então a contar o respetivo prazo previsto no regime transitório.
Sim.
Não basta declarar inicialmente essa intenção.
A legislação estabelece que o imóvel deve ser afeto à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início da sua utilização.
Isto implica também cumprir as restantes condições associadas ao regime e manter a afetação exigida.
Se os requisitos deixarem de estar cumpridos, o benefício poderá ser colocado em causa e a Autoridade Tributária poderá proceder às correções legalmente previstas.
Imagine uma pessoa que contrata uma empreitada elegível de 200.000 € + IVA para construir a sua habitação própria e permanente.
À taxa de 23%, o IVA correspondente seria:
46.000 €
Se toda essa empreitada reunisse os requisitos do regime, o montante equivalente à aplicação de IVA a 6% seria:
12.000 €
A diferença seria:
34.000 €
Este exemplo serve apenas para demonstrar o mecanismo matemático. O valor efetivamente restituível dependerá das despesas elegíveis e do cumprimento de todos os requisitos legais.
É precisamente por isso que uma obra não deve ser analisada apenas pelo seu orçamento global.
Este regime pode representar uma redução muito significativa no custo fiscal da construção de uma habitação própria.
Mas há uma diferença entre conhecer o benefício e preparar corretamente a construção para cumprir os seus requisitos.
O valor do terreno, os custos de construção, a estrutura dos contratos de empreitada, as faturas, as compras efetuadas diretamente pelo proprietário e a posterior afetação do imóvel são elementos que devem ser acompanhados.
Quanto mais cedo existir organização, menor será o risco de chegar ao final da construção e descobrir que falta documentação ou que determinada despesa não cumpre os requisitos esperados.
Na SonhoToc, ajudamos a analisar o enquadramento fiscal e documental de cada situação para que tome decisões com informação e segurança.
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